ЛОС-АНДЖЕЛЕС (AP) — Ставки по ипотеке не были такими привлекательными уже больше года, хорошие новости для домовладельцев, желающих рефинансировать кредит.
Многие домовладельцы уже воспользовались возможностью снизить свои ежемесячные платеж, что вызвало всплеск заявок на рефинансирование ипотеки.
И это было до того, как средняя ставка по 30-летней ипотеке упала на этой неделе до 6,47%, по словам покупателя ипотеки Freddie Mac. Еще в мае средняя ставка составляла 7,22%. Сейчас она находится на 14-месячном минимуме.
Спешка рефинансировать имеет смысл, поскольку даже небольшое снижение ставок по ипотеке может привести к значительной экономии в долгосрочной перспективе. Для дома со средней ценой листинга в США 440 000 долларов США покупатель, который внесет первоначальный взнос в размере 20% по сегодняшней средней ставке по ипотеке, сэкономит более 300 долларов США в месяц по сравнению с тем, сколько бы стоила покупка того же дома в октябре, когда средняя ставка достигла 23-летнего максимума в 7,79%.
Тем не менее, есть еще кое-что, что следует учитывать, помимо ставки по ипотеке. Рефинансирование может стоить тысячи долларов, и не все сборы всегда можно включить в новый кредит.
Выход на уровень безубыточности по расходам на рефинансирование может занять месяцы или годы, в зависимости от разницы между вашей текущей ставкой и новой ставкой. Поэтому рефинансирование может не иметь смысла, если вы планируете продать дом до того, как это произойдет.
Вот некоторые ключевые факторы, которые следует учитывать, когда вы взвешиваете, подходящее ли сейчас время для рефинансирования вашего ипотечного кредита:
Достаточно ли привлекательны ставки, чтобы сделать рефинансирование оправданным?
Хотя ставки по ипотеке снизились, средняя ставка по 30-летнему ипотечному кредиту по-прежнему более чем вдвое превышает ту, что была всего три года назад.
По данным Realtor.com, около 86% всех непогашенных ипотечных кредитов имеют процентную ставку ниже 6%, а более трех четвертей — 5% или ниже. Если ваша ставка по ипотеке попадает в этот диапазон, вам следует убедиться, что вы можете рефинансировать ее по значительно более низкой ставке, чем сейчас.
Одно из основных правил, которое следует учитывать, заключается в том, можете ли вы снизить свою ставку на половину или три четверти процентного пункта, сказал Грег Макбрайд, главный финансовый аналитик Bankrate.
«Вот тогда и пора начинать думать об этом», — сказал он.
Например, тот, у кого 30-летняя ипотека под 7,5% или 8%, должен искать ставки в диапазоне низких 6%.
Владельцы домов с ипотекой с плавающей ставкой, или ARM, которая настроена на корректировку под более высокую ставку, также могут захотеть рассмотреть возможность рефинансирования, пока ставки снижаются.
Сколько времени вам потребуется, чтобы окупить затраты на рефинансирование?
Период безубыточности при рефинансировании ипотеки будет тем короче, чем значительнее ваши сбережения. Например, если вы рефинансируете с ставки 8% до 6%, период безубыточности будет намного короче, чем если бы вы рефинансировали с 6,75% до 6,25%.
Поэтому важно учитывать, как долго вы планируете жить в доме, чтобы убедиться, что вы собираетесь компенсировать стоимость рефинансирования.
Учитывайте общие и первоначальные расходы
Сборы и комиссии могут обмануть рефинансистов, которые сосредоточены только на потенциальной экономии. И то, что вы обычно можете перенести многие или большую часть расходов на новый кредит, не означает, что этот кредит бесплатный.
Если вы переносите расходы на новый кредит, вы либо берете на себя больший остаток, либо платите немного более высокую ставку, чтобы компенсировать эти расходы.
И могут быть сборы, которые вам придется заплатить при закрытии, включая расходы на оценку, страхование титула, сбор за обследование или местные налоги, не зависящие от кредитора.
Стоит ли вам ждать дальнейшего снижения ставок?
На ставки по ипотеке влияет несколько факторов, включая то, как рынок облигаций реагирует на решения Федеральной резервной системы по политике процентных ставок. Это может изменить траекторию доходности 10-летних казначейских облигаций, которую кредиторы используют в качестве ориентира для ценообразования жилищных кредитов.
Доходность, которая превысила 4,7% в конце апреля, на прошлой неделе ненадолго снизилась до примерно 3,7%, поскольку нервные инвесторы искали безопасность в облигациях США после худших, чем ожидалось, данных по рынку труда. Доходность падает по мере роста цен на облигации.
Кроме того, признаки снижения инфляции повысили ожидания того, что ФРС снизит свою базовую процентную ставку в следующем месяце впервые за четыре года.
Если доходность облигаций продолжит снижаться в ожидании снижения ставок ФРС этой осенью, это может привести к дальнейшему снижению ставок по ипотеке, хотя большинство экономистов ожидают, что средняя ставка по 30-летнему ипотечному кредиту останется выше 6% в этом году.
Но можно утверждать, что ожидания рынка облигаций относительно снижения ставки ФРС уже учтены в ценах, что может означать, что ставки не снизятся так сильно в ближайшие месяцы.
Если вы на забор, стоит ли рефинансировать сейчас или подождать более низких ставок, хорошо бы, по крайней мере, подготовиться и поговорить со своим кредитором или поискать варианты, чтобы вы могли действовать быстро, когда сможете зафиксировать привлекательную ставку.
«Мы, вероятно, увидим тенденцию к снижению ставок по ипотеке, но ставки могут измениться внезапно, и стоит воспользоваться ею, когда появится возможность», — сказал Макбрайд.
