ЛОС-АНДЖЕЛЕС (AP) — Более двух десятилетий низкая арендная плата за квартиру Марины Маалуф в блочном жилом комплексе доступного жилья в Чайнатауне Лос-Анджелеса была спасением для ее семьи, включая внучку, страдающую аутизмом.
Но эта благодать имел срок годности. Для Маалуф и ее семьи он наступил в 2020 году.
Арендодатель, больше не обязанный по закону поддерживать доступность здания, поднял арендную плату с 1100 до 2660 долларов в 2021 году — вне досягаемости для Маалуф и ее семьи. Ночи Маалуф преследуют страхи, что ее многолетняя борьба за выселение закончится спальными мешками на полу у подруги или чем-то похуже.
В то время как американцы продолжают бороться с неумолимо высокой арендной платой, около 223 000 единиц доступного жилья, таких как жилье Маалуф, по всей территории США могут быть выдернуты из-под их контроля только за следующие пять лет.
Это оставляет малоимущих арендаторов, столкнувшихся с затяжными битвами за выселение, с трудом выплачивая двукратное или более высокое арендное повышение или возвращаясь на рынок жилья, где расходы могут легко съесть половину зарплаты.
Эти доступные жилые единицы были построены с помощью налогового кредита на жилье для малоимущих, или LIHTC, федеральной программы, созданной в 1986 году, которая предоставляет налоговые льготы застройщикам в обмен на поддержание низкой арендной платы. С тех пор она выдала 3,6 миллиона единиц и может похвастаться более чем половиной всего поддерживаемого федеральным правительством жилья для малоимущих по всей стране.
«Это жизненная сила доступного жилищного строительства», — сказал Брайан Россберт, который руководит Housing Colorado, организацией, выступающей за доступное жилье.
Эта жизненная сила не строго красная или синяя. Объединив социальные льготы с налоговыми льготами и частной собственностью, LIHTC получила двухпартийную поддержку. Ее расширение теперь является центральным в жилищном плане кандидата в президенты от Демократической партии Камалы Харрис по строительству 3 миллионов новых домов.
Подвох? Обычно здания должны оставаться доступными по цене не менее 30 лет. Для волны строительства LIHTC в 1990-х годах эти сроки приближаются сейчас, угрожая обескровить предложение доступного жилья, когда американцы больше всего в нем нуждаются.
«Если мы теряем дома, которые в настоящее время доступны и доступны для домохозяйств, то мы теряем позиции в кризисе», — сказала Сара Саадиан, вице-президент по государственной политике Национальной коалиции по жилищному строительству для людей с низким доходом.
«Это как иметь лодку с дырой в дне», — сказала она.
Не все единицы жилья, срок действия которых истекает после LIHTC, становятся рыночными. Некоторые из них остаются доступными по цене за счет других государственных субсидий, милосердных арендодателей или штатов, включая Калифорнию, Колорадо и Нью-Йорк, которые работают над тем, чтобы поддерживать их низкую стоимость, используя несколько рычагов.
Местные органы власти и некоммерческие организации могут выкупить истекающие квартиры, могут быть применены новые налоговые льготы, которые продлят доступность, или, как в случае Маалуфа, арендаторы могут организоваться, чтобы попытаться заставить арендодателей и городских чиновников принять меры.
Эти варианты сталкиваются с трудностями. Хотя новые налоговые льготы могут возместить истекающую собственность LIHTC, они ограничены и выдаются штатам Службой внутренних доходов в зависимости от населения. Также для местных органов власти и некоммерческих организаций сложно выложить достаточно денег на покупку и сохранение доступности истекающих объектов. И имеется мало обобщенных данных о том, когда именно блоки LIHTC потеряют свою доступность, что затрудняет для политиков и активистов полную подготовку.
Также меньше политических стимулов для сохранения блоков.
«В политическом плане вас вознаграждают за объявление, закладку фундамента, перерезание ленточки», — сказала Вики Бин, профессор Нью-Йоркского университета, которая ранее была заместителем мэра Нью-Йорка по вопросам жилищного строительства и экономического развития.
«Вас не вознаграждают за то, что вы хорошо управляете своими активами, отслеживаете все и следите за тем, чтобы не потерять ни одной доступной единицы жилья», — сказала она.
Недавним теплым днем Маалуф стояла во дворе своей квартиры, болтая и махая соседям, на ее руке болтался браслет с фотографией Че Гевары.
«Дружелюбная», — так Маалуф описала себя в прошлом, но не напористая. Так было до тех пор, пока повышение арендной платы не поставило ее впервые перед городским советом Лос-Анджелеса, и она вся покрылась потом, сражаясь за свой дом.
Теперь, будучи организатором Союза арендаторов Лос-Анджелеса, Маалуф не боится высказываться, но тревога за свой дом все еще не дает ей спать по ночам. По утрам она повторяет мантру: «Мы все еще здесь. Мы все еще здесь». Но борьба изо дня в день за тем, чтобы это стало реальностью, изматывает.
Квартира Маалуф была построена до того, как Калифорния ввела контракты LIHTC на 55 лет вместо 30 в 1996 году. Около 5700 единиц LIHTC, построенных во времена Маалуф, истекают в следующем десятилетии. В Техасе это 21 000 единиц.
Когда казначей Калифорнии Фиона Ма вступила в должность в 2019 году, она направила программу на застройщиков, нацеленных на доступное жилье, а не на то, что она называла «перемещай и сжигай», скупая объекты LIHTC и выставляя их на рынок как можно скорее.
В Калифорнии арендодатели должны уведомить государственные и местные органы власти, а также арендаторов до истечения срока действия их здания. Жилищные организации, некоммерческие организации, государственные или местные органы власти затем первыми пытаются выкупить недвижимость, чтобы она оставалась доступной по цене. Истекающие объекты также являются приоритетными для новых налоговых льгот, и штат по сути требует, чтобы все заявители LIHTC имели опыт владения и управления доступным жильем.
«Это своего рода отсеяло людей, которые не были заинтересованы в доступном жилье в долгосрочной перспективе», — сказала Марина Вайант, исполнительный директор Комитета по распределению налоговых льгот Калифорнии.
Но в отличие от Калифорнии, некоторые штаты не продлили соглашения LIHTC более чем на 30 лет, не говоря уже о принятии других мер для сохранения истекающего срока действия жилья доступным.
Колорадо, в котором насчитывается около 80 000 единиц LIHTC, в этом году принял закон, дающий местным органам власти право преимущественного выбора в надежде сохранить 4400 единиц, которые должны потерять защиту доступности в течение следующих шести лет. Закон также требует, чтобы арендодатели давали местным и государственным органам власти двухгодичное предупреждение до истечения срока действия.
Тем не менее, местные органы власти или некоммерческие организации, собирающие средства на покупку больших многоквартирных домов, далеки от гарантии.
Истории, подобные истории Маалуфа, будут разыгрываться по мере сдачи единиц LIHTC, угрожая отправить семьи со скудными средствами обратно на рынок жилья. По данным Министерства жилищного строительства и городского развития, средний доход американцев, проживающих в этих квартирах, в 2021 году составил всего 18 600 долларов.
"Это как математическая задача, — сказал Россберт из Housing Colorado. — Как только срок действия одной из этих единиц истекает и она переводится на рыночную ставку, а домохозяйство переселяется, они становятся частью потребности, которая обуславливает необходимость нового строительства.
“Трудно выбраться из этого цикла, — сказал он.
Жилищное агентство Колорадо работает с группами по всему штату по сохранению и имеет фонд для оказания помощи. Тем не менее, неясно, сколько единиц LIHTC можно спасти, в Колорадо или по всей стране.
Даже трудно узнать, сколько единиц по всей стране истекает срок действия. Точный учет потребует сортировки по совокупности муниципальных, государственных и федеральных субсидий, каждая из которых имеет свои собственные требования к доступности и даты окончания.
По словам Келли МакЭлвейн, которая управляет и контролирует Национальную базу данных по сохранению жилого фонда, это может помешать политикам и сторонникам идеи полностью понять, где и когда многие объекты потеряют доступность, а затем направить ресурсы в нужные места. Это наиболее полное обобщение данных LIHTC в национальном масштабе, но со всеми пробелами оно остается приблизительной оценкой.
Также существуют опасения, что если штаты опубликуют свои истекающие объекты LIHTC, на них набросятся коммерческие покупатели, не заинтересованные в том, чтобы они оставались доступными по цене.
«Это своего рода уловка-22, когда нужно одновременно понять проблему и не вывешивать большой знак о продаже перед объектом недвижимости прямо перед истечением срока его действия», — сказал Россберт.
Между тем активизм арендаторов Маалуфа помог сдвинуть ситуацию в Лос-Анджелесе. Город предложил арендодателю 15 миллионов долларов, чтобы сохранить ее здание доступным до 2034 года, но эта сделка не избавит от более чем 30 дел о выселении, которые все еще продолжаются, включая дело Маалуф, или от 25 000 долларов задолженности по арендной плате, которую она должна.
Внучка Маалуф, Руби Касерес, шаркала со стаканом воды во дворе. Ей 5 лет, но из-за особых потребностей ее речь состоит скорее из разрозненных слов, чем из предложений.
«Вот почему я надеялась, что все снова станет нормально, и она будет в безопасности», — сказала Маалуф, ее голос дрожал от волнения. Она призвала сына начать откладывать деньги на худший вариант.
«Мы продолжим бороться», — сказала она, — «но день за днем становится все труднее».
«Я уже устала».
___
Бедайн сообщает из Денвера.
___
Бедайн является членом корпуса Associated Press/Report for America Statehouse News Initiative. Report for America — это некоммерческая общенациональная программа, которая направляет журналистов в местные редакции для освещения малоизвестных тем.
