ЛОС-АНДЖЕЛЕС (AP) — Пока американцы продолжают бороться с неумолимо высокой арендной платой, в течение следующих пяти лет в США может исчезнуть до 223 000 единиц доступного жилья.
Это ставит арендаторов с низким доходом перед лицом затяжные битвы за выселение, попытки заплатить двукратное или более высокое арендное повышение или возвращение на рынок жилья, где расходы могут легко съесть половину зарплаты.
Эти доступные жилые единицы были построены с помощью Налогового кредита на жилье для малообеспеченных граждан (LIHTC), федеральной программы, запущенной в 1987 году, которая предоставляет налоговые льготы застройщикам в обмен на поддержание низкой арендной платы.
По всей стране было построено 3,6 миллиона единиц жилья, и его расширение теперь является центральным элементом жилищного плана кандидата в президенты от Демократической партии Камалы Харрис по строительству 3 миллионов новых домов.
Подвох? Обычно здания должны оставаться доступными по цене в течение как минимум 30 лет. Для волны строительства LIHTC в 1990-х годах эти сроки приближаются сейчас, угрожая ликвидировать предложение доступного жилья, когда американцы больше всего в нем нуждаются.
Сколько доступных единиц жилья может быть потеряно в ближайшие десятилетия?
Данные о единицах LIHTC, которые потеряют свою доступность в национальном масштабе, остаются грубой оценкой.
Лучший общенациональный анализ подсчитал, что к 2030 году примерно 350 000 единиц LIHTC рискуют потерять доступность. Это 1 миллион единиц к 2040 году, согласно Национальной базе данных по сохранению жилья.
Не все единицы жилья, которые теряют защиту доступности LIHTC, становятся рыночными. Некоторые из них остаются доступными по цене за счет других государственных субсидий, милосердных арендодателей или штатов, включая Калифорнию, Колорадо и Нью-Йорк, которые работают над сохранением низких цен.
Тем не менее, это существенная потеря для рынка жилья, который и так остро нуждается в новых квартирах.
«Если мы теряем дома, которые в настоящее время доступны и доступны домохозяйствам, то мы теряем позиции в кризисе», — сказала Сара Саадиан, вице-президент по государственной политике Национальной коалиции по жилищному строительству с низким доходом.
«Это как иметь лодку с дырой в дне», — сказала она.
Что можно сделать, чтобы остановить потерю доступного жилья?
Местные органы власти и некоммерческие организации могут выкупить истекающие квартиры, могут быть применены новые налоговые льготы или другие субсидии, которые продлят доступность, или арендаторы могут организоваться, чтобы попытаться заставить арендодателей и городских чиновников принять меры.
Калифорния теперь требует, чтобы все новые объекты недвижимости LIHTC были доступными в течение 55 лет. Завершающиеся проекты, построенные до вступления в силу этого правила, также имеют приоритет для получения новых налоговых льгот, и государство по сути требует, чтобы все заявители на LIHTC имели опыт владения и управления доступным жильем.
Калифорния и Колорадо требуют, чтобы арендодатели уведомляли местные органы власти и арендаторов до истечения срока действия их здания. Города и некоммерческие организации затем первыми пытаются выкупить недвижимость, чтобы она оставалась доступной.
Однако, в отличие от Калифорнии, многие штаты не продлили соглашения LIHTC более чем на 30 лет, не говоря уже о принятии других мер для сохранения доступности истекающего жилья.
Тем не менее, местные органы власти или некоммерческие организации собирают средства на покупку многоквартирных домов, но это далеко не гарантия. И хотя новые налоговые льготы могут восстановить убывающую доступность LIHTC, они ограничены и предоставляются штатам Службой внутренних доходов в зависимости от численности населения.
Что происходит с арендаторами, когда их жилье LIHTC теряет доступность?
Более двух десятилетий низкая арендная плата за квартиру Марины Маалуф в LIHTC в Чайнатауне Лос-Анджелеса была спасительной благодатью для ее семьи, включая внучку, страдающую аутизмом.
Когда эта благодать истекла, арендодатель, больше не обязанный по закону поддерживать здание доступным, поднял арендную плату с 1100 до 2660 долларов в 2021 году — вне досягаемости для Маалуф и ее семьи. Последовали протесты арендаторов, забастовка арендной платы и заявления о выселении.
Дело о выселении продолжается, преследуя Маалуф по ночам страхами, что ее семья окажется в спальных мешках на полу у подруги или еще хуже. По утрам она повторяет мантру: «Мы все еще здесь. Мы все еще здесь». Но борьба изо дня в день за то, чтобы сделать это правдой, изматывает.
Тем не менее, активизм арендатора Маалуф помог сдвинуть дело с мертвой точки. Город Лос-Анджелес предложил арендодателю 15 миллионов долларов, чтобы сохранить ее здание доступным до 2034 года, но эта сделка не избавит от более чем 30 дел о выселении, которые все еще продолжаются, включая дело Маалуф, или от 25 000 долларов задолженности по арендной плате, которую она должна.
Недавно во дворе квартиры Маалуф ее внучка зашаркала со стаканом воды. Ей 5 лет, но из-за особых потребностей ее речь состоит больше из разрозненных слов, чем из предложений.
«Вот почему я надеялась, что все снова станет нормально, и она будет в безопасности», — сказала Маалуф, ее голос дрожал от эмоций. Она призвала сына начать откладывать деньги на худшее.
«Мы продолжим бороться», — сказала она, — «но день за днем становится все труднее. … Я уже устала».
___
Бедайн — член корпуса Associated Press/Report for America Statehouse News Initiative. Report for America — это некоммерческая общенациональная программа обслуживания, которая размещает журналистов в местных редакциях для освещения малоизвестных вопросов.
