восстановление рынка жилья застопорилось Altos Research
Продажи жилья и цены на жилье улучшаются уже несколько недель. К сожалению, этот период может оказаться мимолетным, поскольку на прошлой неделе у нас были сильные экономические новости. По иронии судьбы, сильная ситуация с занятостью в стране подталкивает рынок облигаций к более высоким ставкам. После недавних минимумов ставок по ипотеке на этой неделе 30-летняя фиксированная ставка подскочила более чем на 6,5%. Похоже, что сентябрьский бум рефинансирования пошел на спад. Рынок покупок реагирует медленнее, и данные сейчас все еще показывают положительное влияние более низких ставок последних недель.
Продажи домов в прошлом году были низкими. В четвертом квартале 2023 года было очень мало покупателей. Поэтому иметь больше сейчас — это не большое достижение, но это показывает, что потребители мотивируются, поскольку стоимость денег падает. И наоборот, если ставки по ипотеке не остаются низкими, мы видели, что покупатели жилья очень готовы ждать. Общепринятое мнение заключается в том, что ставки по ипотеке, как правило, продолжают снижаться, но нет никаких причин, по которым это должно быть правдой, как показали последние несколько дней.
Ожидаемые продажи домов продолжают расти
national-data-video-100724_Page_2
На данный момент контракт заключен на 362 000 односемейных домов. Это число росло весь сентябрь с 357 000 в начале месяца. На этой неделе оно выросло чуть менее чем на 1%. Это измеряет общее количество домов, на которые сейчас заключен контракт. Сейчас мы показываем на 6% больше домов, на которые заключен контракт, чем в прошлом году.<стр>Дома остаются на контракте в течение 30–40 дней. В конце месяца закрывается куча продаж. Каждый месяц в течение первой недели месяца происходит снижение. На следующей неделе мы начнем октябрь с меньшим количеством продаж, которые все еще находятся в процессе.
Цены на жилье растут
national-data-video-100724_Page_3
Медианная цена домов, которые покупают люди — те, которые были заключены по контракту на этой неделе — составляет $395 000. Меня удивило, что четыре недели подряд этот показатель цен на жилье рос. Обычно мы ожидаем, что цены на жилье снизятся осенью.
Эти новые цены на ожидание выросли на 1,25% на этой неделе до $395 000 и на 5% выше, чем год назад.
В последние два года, когда в октябре резко выросли ставки по ипотеке, продажи домов падали, а цены падали. Сейчас происходит обратное. Я не ожидаю, что так будет продолжаться. Но это более сильный сигнал, чем я ожидал, для устойчивости покупателя жилья. Это та цена, по которой люди покупают. Эта недавняя тенденция подразумевает, что годовой рост цен на жилье имеет немного больше возможностей, чем мы ожидали.<стр>Медианная цена всех домов на рынке сейчас составляет 440 000 долларов, что не изменилось с прошлого года.
Запасы выросли
national-data-video-100724_Page_4
Имеющийся на рынке перечень непроданных домов составил 734 000 односемейных домов. Это на полпроцента больше, чем за неделю, и на 36,7% больше домов на рынке, чем год назад.
Некоторые штаты «Солнечного пояса», такие как Аризона, Техас и Флорида, еще не достигли пика предложения. В Техасе на рынке на 44% больше домов, чем в прошлом году, и на 24% больше непроданных домов, чем в 2019 году. В Аризоне на рынке на 70% больше домов, чем год назад. В общенациональном масштабе у нас на 36,7% больше непроданных домов, чем в прошлом году, но сейчас на рынке все еще на 23% меньше домов, чем в 2019 году. Сейчас в восьми штатах больше инвентаря, чем в 2019 году.
Кроме того, мы видим влияние урагана в Северной Каролине, Джорджии и Флориде с меньшим количеством новых объявлений, большим количеством отказов и меньшим количеством новых ожидающих рассмотрения.
В метрополии Эшвилла продажи упали на 40% за неделю. И, вероятно, на следующей неделе они упадут еще больше.
Новые объявления
national-data-video-100724_Page_5
На этой неделе было 61 000 новых нераспроданных объявлений — на несколько процентных пунктов меньше, чем за неделю, и на долю больше, чем год назад.
Немедленные продажи находятся на самом низком уровне с тех пор, как мы начали отслеживать их во время пандемии. Это войны предложений и дома, которые получают предложения сразу после листинга. Это лучшие дома в лучших местах, которые имеют правильную цену и хорошо продаются. Примечательно, что, хотя мы фиксируем небольшой рост общего объема продаж, а уплачиваемые цены остаются стабильными, срочность покупателей не увеличивается. Покупатели жилья сейчас находятся в гораздо более выгодном положении, чем когда-либо за многие годы.
Снижение цен остается неизменным
national-data-video-100724_Page_6
Всего около 40% домов на рынке получили скидку от первоначальной цены по прейскуранту. Этот процент остается неизменным уже пару месяцев. Один из способов измерить небольшое улучшение спроса покупателей жилья за последний месяц заключается в том, что снижение цен вообще не выросло.
Ставки резко выросли осенью 2022 года. В то время темпы изъятия средств ускорились, а снижение цен возросло.
Удивительно, как быстро настроения могут измениться за неделю. Возможно, мы были в переходной точке, чтобы увидеть некоторый рост продаж жилья, и внезапно у нас произошел большой скачок ставок по ипотеке. Покупатели могут быстро нажать на тормоза.
Майк Симонсен — основатель Altos Research.
