Джером Пауэлл и Федеральный комитет по открытым рынкам (FOMC) должны выполнить свою работу — независимо от того, чего хотят рынки или потребители. К сожалению для сектора недвижимости, стратегия Пауэлла в отношении ставок внесла существенный вклад в работу.
Потребители держатся за недвижимость, которую они приобрели пару лет назад по более низким ставкам по ипотеке, вместо того чтобы покупать новую квартиру по более высоким ставкам, как показал новый отчет.
Глобальные консультанты по недвижимости Knight Frank написали в своем отчете по рынку США за четвертый квартал 2024 года, опубликованном в четверг, что волатильность ставок в сочетании с экономической неопределенностью затормозили движение рынка.
Конечно, члены FOMC могли бы утверждать, что — даже если бы это была их прерогатива — они устанавливают только краткосрочные ставки, в то время как ипотечные ставки следуют за долгосрочными.
Однако последнее, как правило, следует за первым, а это означает, что до пандемии покупатели жилья наслаждались длительным периодом невероятно низких ставок по ипотеке.
С начала 2022 года, когда ФРС впервые начала повышать ставки, чтобы снова взять под контроль безудержную инфляцию, ставки по ипотеке, в свою очередь, резко выросли и теперь составляют около 6%, тогда как в начале 2021 года они опустились до 2,6%.
Проблема заключается в том, что покупатели испытывают давление по всей шкале, но для тех, кто должен банку значительную сумму, изменение ставки по ипотеке может стоить тысячи долларов в месяц.
Knight Frank пишет, что сворачивание керри-трейда в иене, учитывая изменения базовой ставки в США и Японии, вызвало опасения среди покупателей: "Инвесторы задавались вопросом, не недооценила ли Федеральная резервная система хрупкость мировой экономики и риск внутренней рецессии."
Реакции и советы экономистов сильно различались. Некоторые призывали к экстренному снижению ставок, в то время как другие придерживались снижения на 25 базисных пунктов (б. п.).
«Этот сдвиг является ключом к разблокировке рынка жилья по всей территории США», — продолжил Найт Фрэнк. "В настоящее время домовладельцы по-прежнему неохотно расстаются с ипотечными кредитами, согласованными в эпоху сверхнизких ставок.
"Данные по национальному рынку подтверждают, что оборот за первые восемь месяцев года достиг самого низкого уровня по крайней мере за тридцать лет."
Эта тенденция особенно ярко выражена в более дорогом конце шкалы, говорится в отчете: "Несмотря на более высокую распространенность покупателей за наличные, повышенные расходы на заимствования также повлияли на активность на рынках предметов роскоши.
«Покупатели элитной недвижимости, как правило, вкладывают средства в другие классы активов, многие из которых пострадали от высоких процентных ставок. Это добавляет неопределенности, которая усугубилась после ноябрьских выборов. "
Ссылаясь на данные консультантов по недвижимости Miller Samuel, в отчете добавляется, что в 2023 году было продано 29 объектов недвижимости по цене не менее 50 миллионов долларов, что на 41% меньше, чем в 2021 году.
“Вы смотрите на это [переоценку ФРС] и думаете: 'Ого, рынок жилья должен просто взорваться”, но вы должны помнить, что ставки по ипотеке по-прежнему вдвое выше, чем до пандемии”, — написал в отчете Джонатан Миллер, генеральный директор Miller Samuel.
Этот контекст важен для объяснения того, почему сектор недвижимости не может ожидать “бешеного бума” по мере снижения ставок, добавил Миллер.
Несмотря на неожиданное снижение ставки ФРС на 50 базисных пунктов в сентябре, базовая ставка по-прежнему фактически почти в пять раз выше, чем в 2021 году.
Застряли все
В то время как проблема затрагивает тех, кто находится в элитном секторе недвижимости, владельцы жилья по всему спектру также чувствуют себя загнанными в угол из-за процентных ставок.
Консультанты по инвестициям и благосостоянию Edelman Financial Engines недавно опубликовали свой отчет «Повседневное благосостояние в Америке» за 2024 год, в котором говорится, что более чем один из трех владельцев жилья чувствует себя «застрявшим» в их текущем доме из-за ставок.
Эта цифра возрастает для домовладельцев моложе 50 лет, при этом 49% демографической группы говорят, что они не могут продвинуться по лестнице недвижимости из-за ипотечных предложений.
Более того, отчет показал, что почти три четверти респондентов (72%) обеспокоены ставками по всем направлениям, при этом четыре из десяти человек заявили, что они были бы готовы сменить штат, если бы это означало экономию денег.
Эта история была первоначально опубликована на Fortune.com