(Bloomberg) — В четверг завершилась грандиозная продажа облигаций на сумму 3,4 миллиарда долларов, обеспеченных Рокфеллеровским центром, одной из жемчужин недвижимости Нью-Йорка, что добавило знаковую привлекательность потоку коммерческих ипотечных ценных бумаг, проданных в 2024.
Самое читаемое из Bloomberg
Сделка в Рокфеллеровском центре, проводимая Bank of America Corp. и Wells Fargo & Co., является крупнейшей продажей в секторе с июня 2021 года, когда облигация CMBS, обеспеченная 560 гостиничными объектами, связанными с Extended Stay America, была продана за 4,65 млрд долларов. Она превзошла другие крупные сделки CMBS, оцененные в этом году, включая сделку на 2,95 млрд долларов, спонсируемую Blackstone, обеспеченную портфелем апартаментов, согласно данным, собранным Bloomberg News.
«В течение года мы наблюдали, как рынок CMBS снова ликвидировался, и в течение лета мы решили начать рефинансирование пораньше», — сказал Роб Спейер, генеральный директор Tishman Speyer, одного из владельцев недвижимости. «Мы видели, что рынки капитала жаждут высококачественных активов, и мы предоставили один из лучших в мире».
Спрос на части долга Рокфеллеровского центра был существенным, по словам людей, знакомых с этим вопросом. Условия финансирования ужесточили на 15 базисных пунктов в траншах с более высоким рейтингом, начиная с того уровня, на котором было установлено руководство. Держатели облигаций высшего транша получат доходность около 5,4%, по словам человека, знакомого с этим вопросом, который не был уполномочен выступать публично.
«У нас был продуманный маркетинговый процесс, чтобы иметь возможность рассказать всю историю о том, почему этот актив настолько уникален, и я думаю, что он явно нашел отклик у инвесторов из-за конечного спроса на облигации», — сказал Кен Коэн, глава структурного финансирования недвижимости в США в Bank of America.
Между тем, заемщик должен будет платить фиксированную процентную ставку чуть более 6,2% за пятилетний срок, согласно заявлению Tishman от 18 октября, в котором эта сделка названа крупнейшей эмиссией за всю историю для одного офисного актива.
Массовая продажа знаменует собой еще одну веху для медленно восстанавливающегося рынка коммерческой недвижимости. Инвесторы искали трофейные активы, такие как Рокфеллеровский центр, комплекс из шести блоков с более чем дюжиной зданий, а также ледовым катком, смотровой площадкой и более чем 400 офисными и торговыми помещениями.
Инвесторы вложили около 90 миллиардов долларов в частные торговые марки CMBS в 2024 году, что превышает суммы с начала года в большинстве лет за предыдущее десятилетие, согласно данным, собранным Bloomberg News.
«Это позитивное событие для более традиционных владельцев офисов в Нью-Йорке», — сказал Коэн. «Если у вас есть высококачественный офис в Нью-Йорке, имеющий надежное спонсорство, которое заботится об активе, а сам актив хорошо занят и сдается в аренду, рынок CMBS открыт».<стр>Однако объектам недвижимости более низкого уровня стало сложнее привлекать долговое финансирование, что было подавлено тенденциями гибридной работы, начавшимися во время пандемии, а также ростом расходов. Эта динамика вызвала сбои даже в высокорейтинговых кредитах, таких как здание 1740 Broadway, которое принесло инвесторам первые убытки по высокорейтинговым облигациям, обеспеченным коммерческим долгом в сфере недвижимости, с момента финансового кризиса.<стр>Как сказал Крис Салливан, главный инвестиционный директор Федерального кредитного союза Организации Объединенных Наций, сделка в Рокфеллеровском центре не отражает более широкий рынок офисной недвижимости в Нью-Йорке. Вместо этого, «это действительно отражение знаковой природы базового обеспечения, его местоположения, уровня заполняемости и списка арендаторов, а также множества других вещей, которые делают это предложение крайне желанным», — сказал он.
Облигации на сумму 3,4 миллиарда долларов являются частью более крупного пакета финансирования на сумму 3,5 миллиарда долларов, который также включает в себя 100 миллионов долларов в виде сопутствующих кредитов, которые будут направлены на будущие транзакции-кондуиты, по словам человека, знакомого с этим вопросом, но не уполномоченного выступать публично.
Доходы от продажи долга Рокфеллеровского центра пойдут на погашение 3 миллиардов долларов существующей задолженности, финансирование около 247 миллионов долларов резервов и возврат 180 миллионов долларов владельцам недвижимости Тишману и Генри Крауну & Co., согласно отчету о предварительной продаже от Kroll Bond Rating Agency.
Представители Wells Fargo и Henry Crown не ответили на запросы о комментариях.
—При содействии Кармен Арройо.
(Обновления с общим размером пакета финансирования в пункте 12)
Самое читаемое из Bloomberg Businessweek
©2024 Bloomberg L.P.
