(Bloomberg) — Энди Балмерт думал, что выполнил все условия для приобретения жилья в собственность. У него высшее образование, солидная репутация, и он работает оператором спецэффектов в роскошном отеле-казино на Лас-Вегас-Стрип.
Самое читаемое в Bloomberg
Рынок не согласился. Поиски Балмерта растянулись на восемь месяцев, поскольку он провел бесчисленное количество часов в приложениях по недвижимости и посетил дюжину домов в Лас-Вегасе за день. Они закончились в августе, когда он получил грант в размере 50 000 долларов от новой программы, ориентированной на домохозяйства среднего класса, что является еще одним признаком того, что кризис доступности распространился далеко за пределы американцев с низким доходом.
Балмерт считает себя счастливчиком. Повышенные процентные ставки, а также рекордно высокие цены на жилье, вызванные серьезным дефицитом предложения, вытеснили многие домохозяйства среднего класса с рынка. Растущая доля домохозяйств со средним доходом была готова вложить свои долги в более рискованную территорию в прошлом году, чтобы совершить прыжок к собственности, согласно анализу Bloomberg 10 миллионов записей о федеральных ипотечных кредитах с 2018 по 2023 год.
Многие кредиторы и защитники прав потребителей предпочитают, чтобы соотношение долга к доходу заемщиков не превышало 36%, поскольку выше этого значения более вероятны более высокие ставки и сборы по ипотеке, а также возрастает риск дефолта. Но в прошлом году 58% домохозяйств со средним уровнем дохода, которым была одобрена ипотека, имели соотношение долга к доходу 40% или более — доля, которая является самой большой по крайней мере с 2018 года.
Жилье, как правило, является местной проблемой. Но кризис доступности переместился в центр национальной политики, создавая сложные проблемы как для кандидата от Демократической партии Камалы Харрис, так и для республиканца Дональда Трампа, поскольку они пытаются привлечь избирателей в спорных штатах обещаниями решить проблему стоимости жилья. В нескольких районах колеблющихся штатов боль особенно остра для новых и начинающих покупателей среднего класса.
-
В Лас-Вегасе почти три четверти домохозяйств со средним доходом, которым в прошлом году одобрили ипотеку, имели отношение долга к доходу выше 40%. Это один из самых высоких показателей в стране.
-
В округах Монтгомери, Честер и Бакс — пригородах Филадельфии, где когда-то было много домов рабочего класса, — наблюдалось самое большое падение количества выставленных на продажу объектов: с 10 800 до чуть менее 3000 объявлений две выборы назад.
-
В прошлом году около 41% домов по умеренной цене в Атланте были раскуплены покупателями за наличные — колоссальный скачок на 22 процентных пункта по сравнению с 2018 годом, несмотря на растущее внимание к этой тенденции.
Годы боли
Хотя Федеральная резервная система начала снижать процентные ставки, она может потребуются годы, чтобы сделать домовладение доступным.
По расчетам Fannie Mae, для того, чтобы доступность вернулась к уровням 2016-2019 годов, потребуется одно из трех условий или их комбинация: медианная цена односемейного дома должна упасть на 38% до 257 000 долларов с сентябрьских 414 340 долларов; медианный доход домохозяйства должен вырасти более чем на 60% до 134 500 долларов; или ставка по ипотеке должна упасть до 2,35% с примерно 6,5%.
Харрис заявила, что она будет решать проблемы расходов путем расширения предложения жилья. В преддверии выборов 5 ноября она пообещала увеличить количество доступного жилья для продажи или аренды на 3 миллиона к концу своего первого срока. Ее план включает налоговые льготы для застройщиков, которые строят дома начального уровня, и помощь в размере 25 000 долларов США в качестве первоначального взноса для 4 миллионов покупателей, которые покупают жилье впервые.
Трамп пообещал бороться с проблемой путем сокращения регулирования, которое повышает стоимость жилья, и открытия федеральных земель для жилищного строительства.
Некоторые эксперты по жилищному строительству и экономике предупреждают, что федеральная политика может не иметь большого значения.
«Я действительно думаю, что фокус должен быть на стороне предложения», — сказал Марк Флеминг, главный экономист First American Financial Corp., материнской компании крупнейшей в США компании по страхованию титулов. «Проблема в том, что федеральное правительство не может сделать многого. Во многом это своего рода местное зонирование, местные нормативные барьеры».
Растяжка долга в Вегасе
34-летний Балмерт начал с добровольного ограничения в размере 250 000 долларов за стартовый дом с разумной доставкой на работу в Лас-Вегасе. Он даже не приблизился к этой цифре. Средняя цена в этом районе составляет $426 000, что на 50% выше, чем $288 000 пять лет назад.
У него было предварительное одобрение от кредитора на дополнительные траты, но он не хотел чувствовать себя перегруженным.
Другие домохозяйства среднего класса в районе Вегаса были растянуты. В прошлом году 72% новых заемщиков со средним доходом имели ежемесячные выплаты по долгам, которые съедали 40% или более их доходов, по сравнению с 53% всего два года назад.
Количество выдач резко упало с конца 2021 года, отчасти потому, что владельцы неохотно отказываются от ипотечных кредитов, замороженных по низким ставкам. Это означает, что миллионы американцев разбогатели за счет сочетания роста цен на жилье и дешевых кредитов.
Тем не менее, растущая доля заемщиков, берущих на себя более высокие уровни задолженности, проливает свет на трудности начинающих домовладельцев среднего класса, особенно молодых поколений без богатства или родителей, способных помочь оплатить счет.
«У нас есть молодое поколение, которое просто не может купить дом, и точка», — сказал Джастин Джонс, комиссар округа Кларк, в который входит Лас-Вегас. «Не так много желающих покупать дома. Но даже те, кто хочет, просто не могут без какой-либо помощи», если только они не относятся к категории с самым высоким доходом.
Балмерт не имел права на большую часть помощи по первоначальному взносу из-за дохода, который он описывает как «средне-высокий». Грант от спонсируемого правительством Федерального банка жилищного кредитования помог ему закрыть двухкомнатную квартиру в испанском стиле в пригороде Лон-Маунтин всего за 300 000 долларов — и соотношением долга к доходу значительно ниже 36%.
Но его ежемесячный платеж в два раза превышает сумму, которую он платил за аренду. Балмерт не брал длительных отпусков на работе за последние несколько лет и не может позволить себе перерыв между работами. «Пока я снова не буду свободен от долгов», — сказал он.
Банк FHLBank в Сан-Франциско, в который входят Невада, Калифорния и Аризона, в прошлом году запустил пилотную программу на 10 миллионов долларов специально для покупателей жилья со средним доходом. 20 миллионов долларов, добавленных в этом году, были быстро раскуплены из-за высокого спроса. Большинство участвующих кредиторов были кредитными союзами.
Некоторые эксперты говорят, что гранты могут усугубить кризис доступности.
«Если вы повышаете спрос в уравнении с помощью помощи в первоначальном взносе, вы действительно помогаете этим людям?», — спросил Флеминг из First American. «Потому что, если им нечего покупать, все, что вы делаете, это добавляете больше людей, а затем повышаете цены».
По крайней мере, для Балмерта грант сделал покупку дома возможной. Что касается Харриса и Трампа, он не уверен, что у кого-либо есть план, как помочь его друзьям-миллениалам стать домовладельцами.
На последних выборах Балмерт голосовал за Джо Байдена. На этот раз он не определился.
«Я хочу выслушать всех», — сказал он.
Мало новых домов стоимостью менее 600 000 долларов
Жители пригородов Филадельфии знают, каково это — иметь нехватку доступного жилья.
Ксавье Уайли, 35-летний житель Уэст-Честера, имел хорошую работу, зарабатывая 72 000 долларов в год, что позволило ему накопить на дом после того, как он вырос из двухкомнатной квартиры, которую он снимал со своей девушкой и детьми 13, 9 и 7 лет.
Но после поисков дома еще до пандемии он не нашел ничего близкого к тому, что ему было нужно и что он мог бы себе позволить.
«Это было совершенно деморализующим», — сказал Уайли. «Вы видите, как ваши дети взрослеют, вы понимаете, что вам нужно больше места, у вас есть желание, у вас есть воля, вы усердно работаете каждый день. И это просто ощущение, будто вы просто продолжаете биться о кирпичную стену, и нет ничего, ничего, ничего».
Уайли, который является дезинсектором, наконец смог купить дом с тремя спальнями в Коутсвилле в апреле, но только с помощью гранта на первоначальный взнос в размере $20 000 и кредитного консультирования от некоммерческой организации Housing Partnership of Chester County. Он заплатил $185 000 за таунхаус 1905 года, который был продан за $94 900 в 2019 году.
Опыт Уайли слишком распространен в округах Монтгомери, Бакс и Честер. Согласно анализу данных Redfin, проведенному Bloomberg, с 2016 года в этом районе наблюдалось самое большое падение продаж новых и существующих домов среди крупных городских округов США.
Объем предложения снизился, поскольку домовладельцы с низкими ставками по ипотеке остаются на месте, а застройщики не строят много домов стоимостью менее 600 000 долларов из-за высокой стоимости земли, сказал Майкл Маэртен, председатель совета директоров Tri-County Suburban Realtors.
В округах Честер и Монтгомери в период с 2020 по 2023 год наблюдался больший прирост населения, чем где-либо еще в Пенсильвании, а усилия по сохранению зеленых насаждений, особенно в округах Бакс и Честер, усугубили нехватку, сказал Кевин Гиллен, старший научный сотрудник Университета Дрекселя в Филадельфии.стр><стр>«Где живут эти молодые люди, окончившие колледж, вышедшие из армии, люди, которые начинают свою карьеру, создают молодые семьи, учителя, медсестры, полицейские и электрики, куда они идут??» — сказал комиссар округа Бакс Роберт Харви. «Здесь им некуда идти».
Обе кампании считают Пенсильванию критически важной для победы на президентских выборах, а голосование в Филадельфии и ее округах — Бакс, Монтгомери, Честере и Делавэре — может помочь определить, кто победит в Содружестве.
Уайли колеблется, за кого голосовать, и не думает, что какой-либо из кандидатов будет лучше другого в вопросах экономики или жилья.
«Честно говоря, я просто не верю ни в один из них», — сказал Уайли. «Я не верю, что какой-либо из них подходит людям».
Покупатели за наличные
В районе Атланты инвесторы, жаждущие скупить арендные дома, забрасывают брокера по недвижимости Кима Оуэнса «30 звонками в день с просьбой продать им дом, прежде чем я даже выставлю его на продажу».
Слишком часто инвесторы и другие покупатели за наличные — единственные, кто может позволить себе покупку.
Metro Atlanta попала в поле зрения частных инвестиционных компаний и инвестиционных фондов недвижимости после Великой рецессии. Согласно исследованию, на которое ссылается Брайан Эн, доцент Технологического института Джорджии, в своей статье за 2023 год, компании скупали конфискованные дома в этом районе со скидкой до 11% по сравнению с покупателями, являющимися собственниками.
С тех пор Атланта остается на вершине списков желаний покупателей за наличные или близко к ним. Согласно анализу данных о недвижимости Bloomberg от Attom, более четырех из десяти домов, проданных в этом районе за наличные в прошлом году по цене от 300 000 до 500 000 долларов, достались покупателям за наличные всех типов, от частных лиц до крупных учреждений. Инвесторы, купившие не менее 10 объектов недвижимости в год — часто обозначая учреждение — скупили 9% этих домов в 2023 году, что является резким снижением после пандемии, но все еще более чем в два раза превышает уровень 2018 года.
Исследование An показывает, что эта тенденция была более выражена в некоторых районах города Атланта. Например, в районах с преобладающим черным населением корпорации, включая мелких инвесторов, были вовлечены в 70% сделок с односемейными квартирами в период с 2010 по 2021 год. Это примерно в два раза больше, чем в других районах.стр><стр>Оуэнс, которая является чернокожей, сказала, что многие из ее покупателей жилья, являющихся собственниками, настолько обременены студенческими долгами, что их выплаты по кредиту на образование порой превышают выплаты по ипотеке. Те, кто не может позволить себе купить, особенно поколение Z, вместо этого арендуют новые дома, чтобы, по крайней мере, наслаждаться новыми удобствами, сказала она.
Столкнувшись с выбором между продажей людям, испытывающим нехватку денег, или инвесторам, домовладельцы часто не могут устоять перед наличными.
«Любой, кто хочет купить менее чем за 400 000 долларов, будет конкурировать с инвесторами», — сказала Оуэнс.
Харрис заявила, что если ее изберут, она заставит Конгресс отменить налоговые льготы для крупных институциональных инвесторов, которые скупают дома, занимаемые владельцами, и превращают их в арендуемые.
«Некоторые корпоративные арендодатели покупают десятки, если не сотни домов и квартир, а затем разворачиваются и сдают их в аренду по чрезвычайно высоким ценам», — сказал Харрис в прошлом месяце на предвыборном митинге в Роли, Северная Каролина. «И это может сделать невозможным для обычных людей покупку или даже аренду дома».
Тэффи Кэррут, 41-летняя управляющая жилым комплексом, проживающая в районе Атланты, ищет дом с января. Она воодушевилась в последние месяцы, поскольку на рынке появились более умеренные по цене дома, но говорит, что по-прежнему не хватает новых, просторных домов в ее ценовом диапазоне. Иногда Кэррут задавалась вопросом, сможет ли ее доход в размере около 60 000 долларов оплатить счета.
«Вот что я зарабатываю. Смогу ли я содержать дом самостоятельно?, — думала она. — Ну, давай выйдем из сети.
Методология
Bloomberg News использовало несколько источников данных, чтобы понять, как домохозяйства со средним доходом справляются с исторической недоступностью жилья.
Для анализа тенденций в области ипотеки Bloomberg использовало данные Закона о раскрытии информации о ипотеке на жилье, собранные Бюро по защите прав потребителей в сфере финансов с 2018 по 2023 год. Мы исключили инициации, сделанные для инвестиций и промышленных объектов. Соотношение долга к доходу CFPB показывает общий ежемесячный долг заемщика, включая новую ипотеку, к общему доходу.
Чтобы охватить деятельность покупателей за наличные, мы получили как статистические данные по столичным областям, так и данные на уровне адресов о покупках жилья, совершенных покупателями за наличные (включая институциональных инвесторов) от Attom, стороннего поставщика данных, за тот же период. Attom определяет покупки за наличные как транзакции, в которых не было ипотеки, записанной в акте.
Наконец, Bloomberg проанализировал данные по инвентаризации от Redfin с 2016 по 2024 год. Мы сосредоточились на областях со значительной активностью — таких как 50 самых густонаселенных MSA.
Поскольку тенденции на рынке жилья сильно различаются от одного региона к другому, мы проводим анализ на региональной основе. Мы используем средний доход в районе и цену дома на уровне MSA. Для среднего дохода мы используем ежегодный расчет, подготовленный Федеральным советом по проверке финансовых учреждений с 2018 по 2023 год. Для определения среднего дохода Bloomberg следовал определению среднего класса, данному исследовательским центром Pew: те, чей доход составляет две трети от удвоенного среднего дохода в США.
—При содействии Софи Бутчер, Назмула Ахасана и Наджи Попович.
Самое читаемое из Bloomberg Businessweek
©2024 Bloomberg L.P.стр>