Иэн Уизерс и Шинед Круз
ЛОНДОН (Рейтер) — Рынок коммерческой недвижимости Великобритании возвращается к жизни после заморозки после пандемии, хотя в основном по гораздо более низким ценам.
Некоторые дорогостоящие офисные объекты, выставленные сейчас на продажу, покажут, где рынок, скорее всего, достигнет дна и насколько быстро восстановятся объемы сделок в Великобритании, особенно на сильно пострадавшем рынке офисной недвижимости. То, как это будет развиваться, в свою очередь, может стать сигналом о том, что ждет другие страны, все еще охваченные более глубоким спадом.
Инвестор в недвижимость Nuveen выставил на продажу 21-этажную башню в лондонском Сити, которую он завершил в 2019 году и которую неофициально называют «Банка с ветчиной» из-за ее округлой формы, за 322 миллиона фунтов стерлингов (419 миллионов долларов США), что ниже примерно 400 миллионов фунтов стерлингов, которые он запрашивал в 2022 году, сообщил источник, знакомый с ситуацией.
По данным поставщика отраслевых данных CoStar, канадская компания Brookfield запрашивает около 500 миллионов фунтов стерлингов за свою близлежащую башню Citypoint. Это сопоставимо с последней официальной оценкой в 670 миллионов фунтов стерлингов и ценой в 560 миллионов фунтов стерлингов при последней продаже в 2016 году, согласно данным CoStar.
Новые офисные здания пользуются устойчивым спросом: новые офисные башни инвестора M&G по адресу 40 Leadenhall в лондонском Сити сданы в аренду более чем на 80%.
Но недавний осмотр показал, что нужно сделать, чтобы привлечь арендаторов, поскольку в здании есть сауны, процедурные кабинеты, парикмахерская, зал для йоги, фитнес-зал Peloton, кинозал и библиотека — большинство из них для исключительного использования арендаторами офисов.
«Мы были убеждены, что арендаторы захотят обновить свое пространство», — сказал Мартин Таунс, заместитель глобального руководителя M&G Real Estate. Некоторые старые офисы, которые вышли из моды, придется переоборудовать под другие цели, например, жилье, или снести, сказал он.
Пандемия COVID-19 ударила по мировым рынкам коммерческой недвижимости, вызвав рост инфляции и расходов на финансирование, а также вызвав переход к гибридной и удаленной работе, что означало, что большинство арендаторов хотели меньше, но более качественного офисного пространства.
Стоимость строительства элитных офисов в Лондоне выросла до более чем 500 фунтов за квадратный фут с менее чем 400 фунтов до пандемии, сообщила консалтинговая компания по строительству Turner & Townsend alinea. Половина этого роста была обусловлена инфляцией, а остальная часть — улучшением удобств и экологичностью, говорится в сообщении.
В то время как некоторые объекты недвижимости, такие как старые офисы за городом, по-прежнему практически невозможно продать, британский рынок улучшается для элитных офисов, арендного жилья и логистики, говорят инвесторы.
Глобальное снижение инфляции и процентных ставок начинает снижать затраты на финансирование и повышать привлекательность недвижимости по сравнению с другими инвестициями.
"Настроение музыки определенно изменилось в Великобритании" сказал Джеймс Сеппала, глава отдела недвижимости в Европе в Blackstone, крупнейшем в мире инвесторе в коммерческую недвижимость.
"Более активная деятельность, и больше участников выходят из игры".
ОТСТАВАНИЕ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ОФИСНОГО СЕКТОРА
Объемы сделок по коммерческой недвижимости Великобритании, которая охватывает офисы, розничную торговлю, логистику и арендное жилье, выросли на 26% в годовом исчислении во втором квартале, согласно данным MSCI, по сравнению с падением на 45% и 22% во Франции и Германии соответственно.
После резкого падения в 2022 и 2023 годах ожидается, что цены на коммерческую недвижимость в Великобритании вырастут на 2% в этом году, даже несмотря на то, что они продолжают падать в еврозоне и Соединенных Штатах, и превзойдут другие западные рынки в течение следующих четырех лет, сообщает Capital Economics.
Но объемы продаж офисов в этом году все еще снизились на 21%, заявил MSCI, отставая от остального рынка Великобритании. По данным CoStar, в первой половине этого года также не было сделок на сумму более 100 миллионов фунтов стерлингов, что стало первым таким полугодовым периодом с 1999 года.
Общие показатели вакантных офисных площадей также продолжают расти, достигнув 10,1% в Лондоне в третьем квартале — самого высокого показателя за более чем 20 лет, заявили в CoStar. Он составляет почти 17% в районе Доклендс на востоке города, где Canary Wharf Group рассматривает возможность переоборудования некоторых пустующих помещений в отели.
ПРИНУДИТЕЛЬНЫЕ ПРОДАЖИ
Инвесторы и агенты по недвижимости говорят, что потенциальные продавцы приходят к согласию на сегодняшние низкие цены. По словам банкиров, некоторые могут быть вынуждены продать из-за высоких расходов на рефинансирование, но иностранные покупатели могут быть готовы наброситься.
"Многие инвесторы говорят, что Великобритания является хорошим местом для инвестиций из-за стабильной политической ситуации, и они хотят войти до того, как цены начнут расти," сказала Фиона Вун, глава отдела рынков капитала в сфере недвижимости в Великобритании в BNP Paribas.
Среди внутренних инвесторов Schroders планирует потратить сотни миллионов фунтов стерлингов на британскую коммерческую недвижимость в этом и следующем году, вероятно, включая первоклассные офисы. Рынок привлек повышенный интерес со стороны инвесторов с Ближнего Востока, Азии и Австралии, сказал управляющий активами. Он сказал, что вскоре начнет вести переговоры с потенциальными арендаторами о предварительной сдаче в аренду своей собственной запланированной 63-этажной башни City по адресу 55 Bishopsgate.
«Офисы в некоторой степени стали немного ругательным словом», — сказал Ник Монтгомери, глобальный руководитель отдела недвижимости в Schroders. "С нашей позиции это скорее возможность, чем риск… Маятник всегда имеет тенденцию качнуться слишком далеко"<стр>($1 = 0,7693 фунта)<стр>(Репортаж Иэна Уизерса и Шинед Круз; Редактирование Томми Реджиори Уилкса и Томаша Яновски)
