Несмотря на возможное снижение ставок, доступное жилье в Индии остается непривлекательным из-за плохой связи, отсутствия социальной инфраструктуры и низкой рентабельности застройщиков. Крупные риэлторы покидают этот сегмент, поскольку растущие затраты на землю и строительство сдерживают предложение и снижают интерес покупателей.
Следите за нами
FSI относится к индексу жилой площади, который означает допустимое строительство на земельном участке. (Фото/Reuters)
Общепринятое мнение гласит, что снижение процентных ставок должно стать серьезным стимулом для развития доступного жилья, поскольку этот сегмент очень чувствителен к процентным ставкам. Но реальность может быть иной.Это происходит из-за плохой связи и отсутствия социальной инфраструктуры в районах, где могут появиться проекты строительства доступного жилья. Возьмем, к примеру, 54-летнего Шанкара Дубе, который работает водителем в районе Breach Candy в Мумбаи. Он сожалеет, что два года назад продал свою хижину площадью 200 кв. футов в Дадаре и переехал в Дахану, недалеко от Мумбаи, в двухкомнатную квартиру площадью 400 кв. футов.
“Мы должны пройдите пять километров, чтобы обратиться к врачу, и отправляйтесь в соседний город к стоматологу”, — сказала Дубэ. Если этого недостаточно, ему приходится добираться от двух с половиной до трех часов в одну сторону от Дахану до Брич-Кэнди. “Я подумываю о том, чтобы уволиться с работы и вернуться на родину, поскольку это становится очень трудным делом”, — сказал Дубэ.Читайте также: в каких городах Индии можно будет купить жилье по самым доступным ценам в 2025 году? Вот сколько вы платите в EMIs
Амит Кумар Синха, управляющий директор и CEO Mahindra Lifespace Developers, входящей в Mahindra Group, сказал, что спрос на доступное жилье столкнулся с проблемами местоположения и подключения. “Чтобы обеспечить экономическую эффективность, застройщики переезжают на окраины города. Однако эти районы плохо связаны между собой”, — сказал Синха, добавив, что здесь нет социальной инфраструктуры, где могли бы жить семьи, а основной кормилец мог бы добираться до центров занятости.
Компания Mahindra Lifespaces недавно заявила, что прекратит продажу доступного жилья после завершения своих текущих проектов по строительству доступного жилья в 29 финансовом году и сосредоточится на жилье премиум-класса.“Проекты по строительству доступного жилья не принесли нам успеха”, — сказал Синха в ходе недавнего обращения к инвесторам. В настоящее время у компании есть проекты доступного жилья под брендом Mahindra Happinest в Палгаре и Кальяне недалеко от Мумбаи, а также в Ченнаи.
Крупные риэлторы уже объявили доступное жилье запретной зоной. В то время как Mahindra Lifespaces планирует прекратить продажу доступного жилья, другие компании, такие как Tata Housing, Prestige Estates и Shapoorji Pallonji, уже отказались от этого предложения из-за высоких затрат и низкой рентабельности.Эксперты говорят, что сам по себе термин «доступное жилье» сбивает с толку. Ведь то, что доступно по цене в Мумбаи, — это, например, недвижимость премиум-класса в таком городе, как Калькутта.
Консультанты по недвижимости Anarock определяют этот сегмент как дома стоимостью менее 40 тысяч рупий. Их доля в общем объеме продаж жилья в семи крупнейших городах снизилась до 19% в 2024 году с 38% в 2019 году. Вероятность снижения процентной ставки после действий Резервного банка Индии не будет иметь большого значения для покупателей в этом сегменте.
Кроме того, девелоперы теряют интерес к таким проектам из-за снижения маржи и роста затрат. Маржа в доступном жилье составляет от 10 до 15% по сравнению с 30-40% в проектах премиум-класса и люкс-класса люкс.По словам Шрирама Махадевана, совместного генерального директора Shapoorji Pallonji Real Estate и доктора медицины Joyville Shapoorji Housing, помимо подключения и социальной инфраструктуры, земля для таких проектов должна предоставляться по субсидируемой ставке.“Земля должна предоставляться в рамках модели перекрестного субсидирования, когда государства должны сказать: ”Берите землю и стройте дома, как в проектах по восстановлению трущоб в Мумбаи», — сказал Махадеван.
Хотя Joyville, совместное предприятие Shapoorji Pallonji, Actis (ранее Standard Chartered Private Equity) и IFC, начинало с строительства доступного жилья, позже оно изменило свое позиционирование на бренд “перспективного жилья для людей со средним уровнем дохода и премиум-класса”.
Joyville начал свою первый проект в Хорахе, недалеко от Калькутты, был реализован в 2016 году, и квартиры площадью 500 кв. футов продавались по цене 20-22 лакхских рупий за штуку; сегодня они начинаются от 40 лакхских рупий. Квартира площадью 3 кв.м продается за 55-60 лакхских рупий по сравнению с 45 лакхскими рупиями при первоначальном приобретении.Ирфан Разак, председатель правления и управляющий директор Prestige Estates Projects, сказал, что высокие процентные ставки, безусловно, увеличили нагрузку на клиентов и стали одной из главных причин снижения продаж доступного жилья. “Однако это не единственная причина. Из-за множества других факторов, таких как недоступность недорогого жилья от качественных застройщиков и увеличение затрат на строительство, наблюдается дефицит предложения доступного жилья”, — сказал Разак.
FSI относится к показателю жилой площади, который означает допустимое строительство на земельном участке.
Продажи доступного жилья могут вырасти только тогда, когда есть подходящий продукт, доступный по разумной цене, в удобном для проживания месте для желаемого сегмента потребителей, сказал Разак.
Компания Prestige Estates, которая совместно с HDFC Capital создала проект по строительству доступного жилья, отказалась от своих планов после реализации первоначального проекта, поскольку почувствовала, что прибыль невелика.
Читайте также о комиссии по выплате 8-й зарплаты: правительство отказывается от своих обещаний? Затянувшееся молчание Центра вопросов сотрудников
Амит Бхагат, соучредитель, доктор медицинских наук и главный исполнительный директор ASK Property Fund, согласен с Разаком. “Высокие цены на землю, рост цен за последние четыре года и повышенное внимание большинства девелоперов к жилью верхнего среднего сегмента/элитному жилью являются причиной не очень здорового спроса на доступное жилье”, — сказал он.По словам Бхагата, лучшим способом продвижения вперед будет участие государственного и частного секторов в освоении государственных земель и обязательное предоставление доступного жилья в процентах от каждого проекта.Анудж Пури, председатель правления Anarock, сказал: “Доступное жилье больше не очень привлекательно для конечных пользователей и инвесторов. Те, кто хоть как-то может распоряжаться своим бюджетом, сейчас, как правило, ищут дома среднего класса, которые также имеют больший потенциал для перепродажи”, — сказал он.
